เผยทุนไทย-ต่างชาติรุมสน EECiti – เร่งวางเกณฑ์คัดผู้พัฒนาโครงการ

เปิดแผน EECiti เดินหน้าสร้างศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ของภาคตะวันออก เผยหลังทำตลาดมีเอกชนไทยและต่างชาติสนใจเข้าหารือจำนวนมาก เตรียมเปิดทางพันธมิตรร่วมลงทุน ดึงทุนและเทคโนโลยีเสริมศักยภาพเมือง ชู Healthcare–Wellness–Longevity–Sports Performance และ Data Center เป็นธุรกิจอนาคต

เจาะลึก EECiti พลิกโฉมภาคตะวันออก สู่ศูนย์กลางอสังหาฯ และเมืองอนาคต

นายกอทอง ทองแถม ณ อยุธยา รักษาการผู้อำนวยการ สำนักบริหารโครงการ EECiti สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EECO) กล่าวในการเสวนาเรื่อง “เจาะลึก EECiti : พลิกโฉมภาคตะวันออก สู่ศูนย์กลางอสังหาฯ และเมืองอนาคต” จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ว่าทิศทางการพัฒนาโครงการศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ (EEC Capital City หรือ EECiti) ให้เป็นเมืองเศรษฐกิจแห่งใหม่ของภาคตะวันออก เชื่อมโยงการทำงาน การอยู่อาศัย การแพทย์ การศึกษา และบริการสมัยใหม่เข้าด้วยกัน

โดยการพัฒนา EEC ในภาพรวมมุ่งรองรับ 5 กลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย ได้แก่ การแพทย์ ดิจิทัล ยานยนต์สมัยใหม่ BCG หรือ เศรษฐกิจชีวภาพ เศรษฐกิจหมุนเวียน และเศรษฐกิจสีเขียว ตลอดจนอุตสาหกรรมบริการ ซึ่งครอบคลุมการท่องเที่ยว การบิน โลจิสติกส์ และการพัฒนาบุคลากร โดยปัจจุบันมีเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษในพื้นที่มากกว่า 30 แห่ง

อย่างไรก็ตาม EECiti ถือเป็นอีกระดับของการพัฒนา จากเดิมที่ EEC มุ่งส่งเสริมพื้นที่ลงทุนและอุตสาหกรรม ไปสู่การสร้างเมืองที่มีทั้งกิจกรรมทางเศรษฐกิจและคุณภาพชีวิตอยู่ภายในพื้นที่เดียวกัน

เอกชนไทย-ต่างชาติสนใจเข้าหารือ เตรียมเปิดทางพันธมิตรร่วมลงทุน

นายกอทอง กล่าวว่า หลังจาก EEC นำแนวคิด EECiti ออกไปทำตลาดและหารือกับนักลงทุน พบว่ามีภาคเอกชนให้ความสนใจจำนวนมาก ทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ รวมถึงผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยมีการเข้ามาพูดคุยถึงแนวทางการพัฒนาและโอกาสการลงทุนในพื้นที่

“มีคนอยากมาลงทุนเยอะ แต่ขณะนี้ยังไม่สามารถเปิดเผยรายชื่อผู้สนใจได้ เนื่องจากการแสดงความสนใจยังอยู่ในขั้นตอนการหารือ และไม่สามารถถือเป็นสัญญาหรือข้อผูกพันในการลงทุนได้”

สำหรับรูปแบบการพัฒนา มีแนวคิดเปิดให้เกิดการรวมกลุ่มพันธมิตรหรือกลุ่มร่วมลงทุน เพื่อผสมผสานศักยภาพของผู้ประกอบการไทยกับเงินทุน เทคโนโลยี และความเชี่ยวชาญจากต่างประเทศ โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องอาศัยความเชี่ยวชาญหลายด้าน

ขณะเดียวกัน อยู่ระหว่างจัดทำรายละเอียดและหลักเกณฑ์สำหรับการคัดเลือกผู้พัฒนา โดยจะพิจารณาทั้งคุณสมบัติทางเทคนิค ทุนจดทะเบียน มูลค่าโครงการ และประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน หากมีผู้สนใจผ่านเกณฑ์หลายราย จะเข้าสู่กระบวนการคัดเลือกตามขั้นตอนต่อไป

EECiti 15,000 ไร่ ชูแกนกลาง 6,000 ไร่ ปั้น CBD–Medical–Residential

สำหรับ EECiti มีพื้นที่พัฒนารวมประมาณ 15,000 ไร่ โดยพื้นที่แกนกลางประมาณ 6,000 ไร่ อยู่บริเวณตำบลห้วยใหญ่ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี แบ่งแนวทางการพัฒนาออกเป็น 3 ส่วนสำคัญ ได้แก่ ศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD พื้นที่การแพทย์ และพื้นที่อยู่อาศัย

พื้นที่แกนกลางดังกล่าวถือเป็นหัวใจของการสร้างเมืองใหม่ โดยจะวางองค์ประกอบให้เกิดทั้งพื้นที่เศรษฐกิจ การอยู่อาศัย และบริการต่างๆ ขณะเดียวกันจะเชื่อมโยงกับพื้นที่โดยรอบ ไม่ให้การพัฒนากระจุกตัวอยู่เฉพาะภายในโครงการ

การพัฒนาจึงไม่ได้มองเฉพาะการสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ต้องออกแบบระบบของเมืองควบคู่กัน ทั้งพลังงาน น้ำ การจัดการขยะ ระบบคมนาคม และการใช้ทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรองรับการขยายตัวของประชากรและกิจกรรมทางเศรษฐกิจในอนาคต

จัดการที่ดิน ส.ป.ก. ใช้กลไกชดเชยผู้มีสิทธิ

อีกประเด็นสำคัญของการเตรียมพื้นที่ EECiti คือการจัดการที่ดิน ส.ป.ก. ในพื้นที่ โดยแนวทางที่ผู้เสวนาอธิบายเป็นการเจรจาและใช้กลไก การชดเชยแก่ผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดิน ไม่ใช่การซื้อขายที่ดินจากเกษตรกรโดยตรง

นายกอทอง กล่าวว่า กระบวนการดังกล่าวมีการพิจารณาสิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ รวมถึงกรณีที่มีปัญหาเรื่องสิทธิหรือมีผู้เกี่ยวข้องหลายราย โดยมีคณะกรรมการเข้ามาพิจารณาเรื่องสิทธิและค่าชดเชย เพื่อให้การจัดการพื้นที่สามารถเดินหน้าต่อได้

ทั้งนี้ กระบวนการไม่ได้ใช้แนวทางบังคับเวนคืน แต่เน้นการเจรจากับผู้มีสิทธิในพื้นที่ และการกำหนดค่าชดเชยตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง โดยกระบวนการดังกล่าวดำเนินมาเป็นระยะเวลาหลายปี และมีการพูดคุยกับคนในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง

ถอดโมเดล “โยโกฮามา” ยันไม่ได้สร้างกรุงเทพฯ 2

นายกอทอง กล่าวว่า แนวคิดของ EECiti ไม่ได้ต้องการสร้าง “กรุงเทพฯ 2” แต่ต้องการให้เกิดเมืองที่มีบทบาททางเศรษฐกิจและคุณภาพชีวิตของตัวเอง พร้อมเชื่อมโยงกับศูนย์กลางเศรษฐกิจเดิม

ตัวอย่างที่นำมาเปรียบเทียบคือ โยโกฮามา ประเทศญี่ปุ่น ซึ่งมีความเชื่อมโยงกับกรุงโตเกียว แต่สามารถพัฒนาเป็นเมืองที่มีศูนย์กลางกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการอยู่อาศัยของตัวเองได้

แนวคิดดังกล่าวสอดคล้องกับ EECiti ที่ต้องการให้ประชาชนสามารถอยู่อาศัย ทำงาน เรียน และเข้าถึงบริการต่างๆ ในพื้นที่ได้ โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางเข้าสู่กรุงเทพฯ เพื่อทำกิจกรรมทางเศรษฐกิจทุกด้าน

ดังนั้น EECiti จึงถูกวางให้เป็นทั้งเมืองเศรษฐกิจและเมืองน่าอยู่ โดยเชื่อมโยงกับเมืองและพื้นที่เศรษฐกิจโดยรอบ เพื่อให้การลงทุนสามารถสร้างกิจกรรมทางเศรษฐกิจและโอกาสใหม่ให้กับพื้นที่โดยรอบด้วย

Healthcare–Wellness สร้างระบบเศรษฐกิจสุขภาพ

หนึ่งในกลุ่มธุรกิจที่ EECiti ให้ความสำคัญคือ Healthcare, Wellness, Longevity และ Sports Performance โดยแนวคิดไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการมีโรงพยาบาล แต่ต้องการสร้างระบบนิเวศด้านสุขภาพที่เชื่อมโยงกับที่อยู่อาศัย โรงแรม รีสอร์ต และบริการต่างๆ

เป้าหมายคือการสร้างพื้นที่ที่ผู้คนสามารถใช้ชีวิต ทำงาน และเข้าถึงบริการด้านสุขภาพได้ภายในระบบเมืองเดียวกัน สอดรับกับแนวโน้มการท่องเที่ยวและการใช้ชีวิตที่ให้ความสำคัญกับสุขภาพและคุณภาพชีวิตมากขึ้น

เปิดพื้นที่ทดลองเมืองคาร์บอนต่ำ ดึงธุรกิจสีเขียว

ด้านสิ่งแวดล้อม EECiti มีแนวคิดกำหนดพื้นที่บางส่วนเป็น Sandbox สำหรับทดลองรูปแบบเมืองคาร์บอนต่ำ ทั้งพลังงานสะอาด ระบบขนส่งไฟฟ้า การใช้จักรยาน การจัดการขยะ และการบริหารทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ

นายกอทอง กล่าวว่า EEC ตั้งเป้าหมายการใช้พลังงานสะอาดในพื้นที่ไม่น้อยกว่า 30% ขณะที่การผลักดันให้พื้นที่ทั้งหมดเป็น Net Zero อาจทำได้ยากในทางปฏิบัติ จึงมีแนวคิดเริ่มจากการกำหนดพื้นที่เฉพาะเพื่อทดลองระบบและเทคโนโลยีก่อน แล้วจึงขยายผลต่อไป

แนวทางดังกล่าวยังตอบโจทย์ความสนใจของภาคธุรกิจและสถาบันการเงินที่ต้องการทดลองรูปแบบ Green Finance และการลงทุนด้านความยั่งยืน โดย EEC มองว่า EECiti สามารถเป็นพื้นที่รองรับการทดลองเทคโนโลยีและรูปแบบธุรกิจสีเขียวได้

Data Center จับตาโอกาสลงทุน รอกติกาชัด

อีกกลุ่มธุรกิจที่มีโอกาสเข้ามาอยู่ใน EECiti คือ Data Center ซึ่งมีความสนใจจากนักลงทุนเพิ่มขึ้น แต่ยังมีประเด็นที่ต้องรอความชัดเจนในระดับประเทศ ทั้งการกำหนดสถานะของ Data Center ข้อกำหนดด้านความปลอดภัย แรงงาน รวมถึงผลกระทบต่อชุมชน

นายกอทอง กล่าวว่า Data Center เป็นธุรกิจที่ใช้ไฟฟ้าและน้ำสูง จึงต้องวางแผนระบบสาธารณูปโภคให้รองรับตั้งแต่ต้น ทั้งกำลังไฟฟ้า ระบบน้ำ และพลังงานสะอาด ขณะที่ EEC มีแนวคิดเรื่องการเตรียมกำลังไฟฟ้าให้เพียงพอกับความต้องการของนักลงทุน

หากกฎเกณฑ์มีความชัดเจน Data Center จึงสามารถเป็นหนึ่งในองค์ประกอบของเมืองอนาคต โดยเชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลและระบบพลังงานของ EECiti

เปิดสิทธิประโยชน์ ดึงลงทุนตามคุณภาพโครงการ

สำหรับสิทธิประโยชน์ นายกอทอง กล่าวว่า นักลงทุนต้องมี “โครงการ” ที่สอดคล้องกับกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย ไม่ใช่เพียงการเข้ามาถือครองที่ดิน โดย EEC สามารถพิจารณาสิทธิประโยชน์ทั้งด้านภาษีและไม่ใช่ภาษีตามลักษณะของโครงการ

การพิจารณาให้ความสำคัญกับความสอดคล้องกับยุทธศาสตร์ EEC การสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจและห่วงโซ่อุปทานในประเทศ การถ่ายทอดเทคโนโลยี การวิจัยและพัฒนา การสร้างบุคลากรไทย ตลอดจนผลด้านสิ่งแวดล้อมและประโยชน์ต่อชุมชน

สิทธิประโยชน์ยังครอบคลุมเรื่องการใช้ที่ดิน การนำผู้เชี่ยวชาญต่างชาติเข้ามาทำงาน การทำธุรกรรมทางการเงิน และการให้บริการแบบจุดเดียวเบ็ดเสร็จ เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้ลงทุน

วางเมืองให้เป็นศูนย์กลางใหม่ของภาคตะวันออก

ในระยะต่อไป EECiti จะต้องเดินหน้าควบคู่กันทั้งการเตรียมพื้นที่ การวางระบบโครงสร้างพื้นฐาน การกำหนดรูปแบบการพัฒนา และการเปิดทางให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วมลงทุน โดยเป้าหมายไม่ใช่เพียงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ แต่เป็นการสร้างเมืองที่มีระบบเศรษฐกิจและคุณภาพชีวิตครบถ้วน

นายกอทอง กล่าวว่า EECiti ต้องการให้เกิดศูนย์กลางใหม่ที่เชื่อมโยง ธุรกิจ–ที่อยู่อาศัย–การแพทย์–การศึกษา–บริการ–โครงสร้างพื้นฐาน เข้าด้วยกัน พร้อมกระจายประโยชน์ไปยังพื้นที่และชุมชนโดยรอบ

ภาพของ EECiti จึงเป็นการเปลี่ยนโจทย์จากการพัฒนาที่ดิน ไปสู่การสร้างเมืองโดยใช้การลงทุนของภาคเอกชน เทคโนโลยี และโครงสร้างพื้นฐาน เป็นกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาคตะวันออกในระยะยาว